Олександр Мельник Інвестиції в нерухомість можуть поєднувати матеріальний актив і можливість отримувати дохід від його роботи. Особливо це стосується апарт-готелів і сервісних апартаментів, які передаються під професійне управління оператору.
У такій моделі інвестор не займається щоденним прийманням гостей, бронюваннями та організаційними питаннями самостійно. Саме тому інвестиції в нерухомість у форматі керованих апартаментів розглядають не просто як купівлю площі, а як вкладення в готову бізнес-модель.
Нерухомість може приносити дохід від роботи об'єкта
Головна особливість апарт-готелю полягає в тому, що придбаний юніт бере участь у роботі всього об'єкта. Дохід залежить від попиту на проживання, завантаження номерів, тарифів і результатів роботи оператора.
Тому перед інвестицією потрібно дивитися не лише на ціну апартаментів. Значення мають формат об'єкта, кількість номерів, цільова аудиторія та те, коштом чого планується залучати гостей.
Оператор бере на себе щоденне управління
Професійний оператор відповідає за процеси, які безпосередньо впливають на роботу апарт-готелю: бронювання, заселення гостей, обслуговування, комунікацію та просування об'єкта.
Для інвестора це означає менше операційної роботи. Але перед укладенням договору важливо вивчити умови управління, розподіл доходів, перелік витрат і порядок взаємодії між власником та оператором.
Локація та концепція визначають попит
Для апарт-готелю важлива не тільки туристична привабливість місця. Потрібно розуміти, хто саме буде користуватися апартаментами: туристи, люди у відрядженнях, гості курортів чи інші категорії.
Концепція об'єкта має відповідати цій аудиторії. Вдале поєднання локації, формату апартаментів, сервісу та ціни створює основу для стабільного попиту.
Що робить девелопер
На економіку майбутнього об'єкта впливають рішення, прийняті ще на етапі створення проєкту. Тому девелопер готельної нерухомості має значення не лише як компанія, що реалізує будівництво, а і як учасник формування концепції майбутнього активу.
У випадку NUMO DEVELOPMENT увагу варто звертати на сам проєкт, його концепцію, умови інвестування та модель подальшої експлуатації. Для потенційного інвестора це важливіше за сам рекламний опис об'єкта.
Рахуйте чистий дохід
Оцінювати інвестицію потрібно за сумою, яка залишається після всіх передбачених витрат. До них можуть належати управління, обслуговування, комунальні послуги, податки та інші операційні платежі залежно від конкретної моделі.
Коректний розрахунок має показувати не лише потенційний дохід, а й витрати та періоди можливого зниження завантаження. Особливо це актуально для сезонних локацій.
Що перевірити перед купівлею
Перед прийняттям рішення варто окремо проаналізувати:
- юридичний статус об'єкта та апартаментів;
- договір із керуючою компанією;
- модель розподілу доходу;
- перелік витрат інвестора;
- умови експлуатації та ремонту;
- прогнозовану завантаженість і сезонність;
- репутацію девелопера та оператора;
- можливості подальшого продажу активу.
Чим детальніше прорахована модель, тим легше зрозуміти, за рахунок чого формується потенційна дохідність і які фактори можуть на неї впливати.
Чому цей формат цікавий інвестору
Апарт-готель або сервісні апартаменти під управлінням оператора поєднують нерухомий актив із діючою моделлю його використання. Інвестору не потрібно самостійно організовувати готельні процеси, але він має розуміти економіку проєкту та умови управління.
Саме тому якість девелопера, оператора, локації й концепції потрібно оцінювати разом. Тоді рішення про інвестицію ґрунтується не на самому факті купівлі нерухомості, а на тому, як конкретний об'єкт має працювати після запуску.